Rayiç Bedel Nedir? Nasıl Hesaplanır?

Gayrimenkul ve araç gibi malların bulunduğu piyasalar genellikle hareketlidir ve güncel değerler sıkça değişir. Güncel değerler konusunda anlaşmazlığın önüne geçmek ve söz konusu malın resmi işlemlerdeki fiyatını kolayca belirleyebilmek için ise rayiç bedel dikkate alınır. Ev, arsa, araba gibi malların alım, satım ve vergilendirme işlemlerinde de sıkça rayiç bedel terimi ile karşılaşırız. Peki; rayiç bedel nedir, nasıl hesaplanır ve rayiç bedeli etkileyen faktörler nelerdir?

Rayiç Bedel Nedir?

Rayiç bedel; bir malın, piyasa koşulları dikkate alınarak belirlenen güncel değeridir. Resmi bir komisyon tarafından belirlendiği için hemen her işlemde geçerli kabul edilen rayiç bedel; çoğunlukla ev, arsa gibi taşınmaz mallar ve araçlar için kullanılır. Bununla birlikte 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nda da rayiç bedele yer verilir. Kanunun mükerrer 266. maddesinde rayiç bedel, “Bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım satım değeridir.” şeklinde tanımlanıyor.

VUK maddesindeki tanımdan yola çıkarak rayiç bedelin güncel piyasa değeri olduğunu da söyleyebiliriz. Bununla birlikte “değerleme günü” ifadesi de bir mala ait rayiç bedelin, dönemsel olarak değişebileceğini gösterir. 

Rayiç Bedel Hangi Alanda Kullanılır?

Çoğunlukla alım satım süreçlerinde karşılaştığımız rayiç bedel, aslında birçok farklı alanda kullanılır. Özellikle resmi işlemlerde sıkça referans alınan bu bedel, aslında taşınmazların ve araçların güncel değerine ihtiyaç duyulan her alanda geçerli kabul edilir. Rayiç bedelin kullanım alanları ise şöyle sıralanır:

●       Araç ve gayrimenkullerin sigorta değerlerinin hesaplanması

●       Konut, iş yeri ve arsalar için ödenecek emlak vergisinin hesaplanması

●       Malın satılması, devredilmesi, ipotek edilmesi ve mala rehin konulması gibi işlemlerde malın değerinin ve ödenecek vergilerin tespit edilmesi

●       Kamulaştırma işlemlerinde malın değerinin tespit edilmesi

●       Yasal süreçlerde mahkeme tarafından mülk değerinin belirlenmesi

●       Tapu harcı ve ilgili vergilerin hesaplanması

●       Araç ve gayrimenkullerin yatırım değerlerinin tespit edilmesi

●       İkinci el araç satış fiyatlarının belirlenmesi

●       Araç ve gayrimenkullerle ilgili her türlü alım satım işlemleri

Rayiç Bedel Nasıl Belirlenir?

Rayiç bedel, mülke dair tüm özellik ve faktörlerin göz önüne alınmasıyla hesaplanır. Ayrıca her mülk tipinde farklı faktörler söz konusudur. Örneğin araçlarda rayiç bedelin belirlenmesi için marka, model, üretim yılı gibi detaylara bakılırken konutlarda büyüklük, lokasyon, bina yaşı gibi detaylar devreye girer. Rayiç bedel belirleme sürecinde bu faktörlere, enflasyon etkisi ve mevcut piyasa koşulları da dahil edilir.

Rayiç Bedeli Kim Belirler?

Rayiç bedel; gayrimenkuller için valiliklerin oluşturduğu komisyon, araçlar için ise Türkiye Sigortalar Birliği (TSB) tarafından belirlenir. İl valilikleri resmi bir komisyon kurar ve komisyon üyeleri, gerekli araştırma ve analizleri yaparak ilgili gayrimenkulün minimum tutarını belirler. Araçlarda da Türkiye Sigortalar Birliği, sürekli güncellenen bir “Araç Kasko Değer Listesi” yayımlar. Rayiç bedel için bu liste referans alınır.

Rayiç Bedel Nasıl Hesaplanır?

Rayiç bedel hesaplama süreci her mülk için farklıdır. Gayrimenkullerde konut, tapu ve arsa için benzer adımlar izleniyor; fakat araçlar için yapılan hesaplamada dinamikler değişiyor. Şimdi, bu mülklerin rayiç bedel hesaplama süreçlerine yakından bakalım.

Konut Rayiç Bedeli Hesaplama

Konutlarda rayiç bedel, aynı bölgedeki benzer konutlar dikkate alınarak hesaplanır. Konut rayiç bedeli hesaplama adımları ise şöyledir:

1. Aynı semtte yer alan ve genel özellikleri büyük oranda benzerlik gösteren üç farklı konut belirlenir.
2. Belirlenen konutların güncel satış fiyatları öğrenilir ve üç konutun toplam fiyatı hesaplanır.
3. Belirlenen konutların toplam fiyatı, üç konutun toplam metrekaresine bölünür ve semtin bir metrekarelik rayiç bedeli elde edilir.
4. Metrekarelik rayiç bedel tutarı, rayiç bedeli hesaplanacak konutun metrekaresi ile çarpılır.
5. Elde edilen sonuç, konutun rayiç bedelini gösterir.

Arsa Rayiç Bedeli Hesaplama

Arsa rayiç bedeli hesaplama işlemi de benzer mülklerin metrekare başına düşen rayiç bedelini bularak yapılır. Yani bir arsanın rayiç bedeli hesaplanırken de benzer arsaların toplam satış fiyatı, toplam metrekareye bölünür ve rayiç bedeli hesaplanacak arsanın metrekaresi ile çarpılır.

Tapu Rayiç Bedeli Hesaplama

Tapu rayiç bedeli, tapunun ait olduğu gayrimenkulun rayiç bedelini gösterir. Dolayısıyla tapu rayiç bedeli hesaplama işlemi de arsa ve ev rayiç bedel hesaplamaları ile aynıdır. Tapu rayiç bedelinin önemi, alım satım işlemlerinde ortaya çıkar. Alım satım sürecinde ödenecek olan tapu harcının hesaplaması, bu rayiç bedel üzerinden yapılır.

Araç Rayiç Bedeli Hesaplama

Araç rayiç bedeli hesaplama işlemine en çok etki eden faktörler aracın markası, modeli ve üretim yılıdır. Bu faktörlerin çevresinde TSB tarafından belirlenen kasko değerleri, araçların güncel rayiç bedelleri olarak kabul edilir. Sıfır araçlarda bu bedel, üreticinin belirlediği satış fiyatı olarak kabul edilirken ikinci el araçlar için satış ilanları ve ikinci el bayi satış fiyatları dikkate alınarak hesaplanır. Fakat kasko değeri, hasar geçmişi ve kullanım durumu dikkate alınmadan belirlenir. Dolayısıyla araç rayiç bedelleri, bireyler arasında yapılan ikinci el araç satış fiyatlarına doğrudan etki etmez.

Rayiç Bedeli Nereden Alınır?

Rayiç bedeli almak için başvurulabilecek en pratik kanal e-Devlettir. e-Devlet üzerinde hemen her belediyenin hizmet sayfası mevcuttur. Rayiç bedeli alınacak konut veya arsanın bağlı olduğu belediyenin hizmet sayfasında yer alan “Emlak Vergisi Bildirim Sureti (Rayiç Bedel) Belgesi Sorgulama” ekranından rayiç bedel alınabilir. Araçlar için rayiç bedel almak için ise Türkiye Sigortalar Birliği’nin web sitesi ziyaret edilebilir.

Dijital kanallara ek olarak belediyelerin ilgili birimlerine ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü şubelerine giderek gayrimenkuller için rayiç bedel almak da mümkündür. 

Rayiç Bedelini Etkileyen Faktörler Nelerdir?

Rayiç bedeli etkileyen faktörler, mülkün tipine göre değişiklik gösterebilir. Bu noktada gayrimenkullerin ortak faktörlerden etkilendiğini söylemek mümkündür. Araçların rayiç bedelini etkileyen faktörler ise tamamen farklıdır. Dolayısıyla bu detayları iki farklı başlıkta değerlendirmek daha doğru olacaktır.

Gayrimenkullerde Rayiç Bedeli Etkileyen Faktörler

●       Bulunduğu bölge (şehir, ilçe, mahalle, sokak, cadde vb.)

●       Şehir merkezine yakınlık

●       Hastane, okul, toplu taşıma, otopark gibi noktalara yakınlık

●       Bulunduğu bölgenin tarihsel geçmişi

●       Gayrimenkulün büyüklüğü

●       Konutlar için bina yaşı

●       Konumun cepheleri ve manzarası

●       Bölgedeki yapılaşma oranı

●       AVM, sinema salonu, tiyatro sahnesi, park gibi sosyal alanlara yakınlık

●       Yıpranma payı

●       Bölgedeki arz - talep seviyesi

Araçlarda Rayiç Bedeli Etkileyen Faktörler

●       Marka

●       Model

●       Üretim yılı (yaşı)

●       Silindir hacmi

●       Beygir ve motor gücü

●       Sıfır araçlar için üretici firmanın satış fiyatı

●       İkinci el araçlar için arz - talep seviyesi

Rayiç Bedel İle İlgili Sıkça Sorulan Sorular

Rayiç bedel hakkında bilinmesi gereken temel bilgileri inceledik. Şimdi de konu hakkındaki bazı sorulara cevaplar verebiliriz.

Rayiç Bedel Nasıl Sorgulanır?

Gayrimenkullerde rayiç bedel sorgulama işlemleri için belediyelerin e-Devlet üzerindeki “Emlak Vergisi Bildirim Sureti (Rayiç Bedel) Belgesi Sorgulama” sayfası kullanılabilir. Araç rayiç bedeli sorgulama işlemi ise “TSB Kasko Değer Listesi” sayfasına gerekli bilgiler girilerek yapılabilir.

Rayiç Bedelde Yıpranma Payı Ne Demek?

Yıpranma payı, bir malın zaman içerisindeki eskimesine bağlı olarak değerinin düşmüş olduğunu gösteren bir kalemdir. Özellikle gayrimenkullerde karşımıza çıkan yıpranma payı, inşaatın tamamlanmasının ardından 1 yıl geçtikten sonra rayiç bedel hesabına dahil edilir. Rayiç bedelde yıpranma payı oranı %2 olarak kabul edilir.

Rayiç Bedeli Kim Öder?

Rayiç bedelin ödenmesi ile ilgili durum sadece tapu devrinde söz konusudur. Tapu devri sırasında ödenecek olan tapu harcı, rayiç bedel dikkate alınarak hesaplanır. Normal şartlarda bu harcın ödemesi, alıcı ve satıcı arasında eşit olarak bölünür. Fakat taraflar aralarında anlaşarak tapu harcını tek tarafın ödemesine de karar verebilirler.

Rayiç Bedel Neye Göre Hesaplanır?

Rayiç bedel, gayrimenkullerde konumdan büyüklüğe, sosyal imkanlara yakınlıktan şehir merkezine uzaklığa, yapılaşma oranından arz talep seviyesine kadar birçok farklı etken dikkate alınarak hesaplanır. Araçlarda ise marka, model, üretim yılı, silindir hacmi, motor gücü gibi özelliklerle birlikte piyasadaki fiyat aralıkları dikkate alınarak hesaplama yapılır.

Rayiç Bedel Kaç Yılda Bir Yapılır?

Rayiç bedel süresi gayrimenkuller için dört yıldır ve her dört yılda bir komisyon tarafından rayiç bedel değerlendirmesi yapılır. Araçlarda ise genellikle yıllık bir değişim söz konusudur.

Rayiç Bedel Ücreti Ne Kadar?

Rayiç bedel ücreti, tapu harcı olarak %4 oranında hesaplanır. Alıcı ve satıcı arasında bölüştürüldüğü için her bir tarafın %2 oranında rayiç bedel ödemesi gerekir. Anlaşma doğrultusunda tek bir tarafın %4 ödeme yapması da mümkündür.